¿Puede una bajada de tipos impulsar a las REITs?

En un contexto de política monetaria expansiva, es habitual plantearse cómo pueden reaccionar distintos activos ante movimientos de los tipos de interés oficiales. Las REITs (Real Estate Investment Trusts), como vehículos cotizados que canalizan inversión hacia activos inmobiliarios generadores de rentas, son particularmente sensibles a la evolución de los tipos. En este artículo analizamos el vínculo entre las REITs y los índices de referencia del mercado monetario europeo (EONIA, €STR, Euríbor 12m), así como las correlaciones empíricas con distintos ETFs.

🏢 Qué son las REITs

Las REITs son sociedades cotizadas que invierten en activos inmobiliarios —centros comerciales, oficinas, logística, residencial en alquiler, etc.— y que están obligadas a distribuir un elevado porcentaje de sus beneficios vía dividendos.

Su atractivo se centra en la rentabilidad por dividendo y en la exposición líquida al mercado inmobiliario.

Su valoración es altamente sensible a los tipos de interés:

💰 Afectan al coste de financiación.
📉 Influyen en el descuento de los flujos futuros de caja.

📊 EONIA y €STR: referencias del mercado monetario

EONIA (Euro OverNight Index Average): índice de referencia overnight en la Eurozona desde 1999 hasta 2022. Medía el coste medio ponderado de préstamos interbancarios a un día sin colateral.
€STR (Euro Short-Term Rate): publicado por el BCE desde octubre de 2019. Incluye un espectro más amplio de transacciones (bancos y otras contrapartes financieras), lo que lo hace más representativo.

Transición: entre 2019 y 2022, EONIA se recalculó como €STR + 8,5 p.b., hasta su desaparición definitiva.

🏦 Hipotecas y Euríbor a 12 meses

A diferencia de tipos overnight como EONIA o €STR, la mayoría de las hipotecas variables en la Eurozona se referencian al Euríbor a 12 meses.

💵 Qué es: refleja el tipo medio estimado al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí a 12 meses.
🔮 Qué nos dice: incorpora expectativas de política monetaria, liquidez y percepción de riesgo a medio plazo.
🏠 Impacto en tu hipoteca: determina directamente las cuotas de las hipotecas variables que se revisan anualmente.

🔗 Correlación entre Euríbor y EONIA/€STR

Una vez definidos el Euríbor, EONIA y €STR, es importante analizar su relación.

El análisis empírico evidencia una correlación positiva y elevada entre el Euríbor a 12 meses y los índices overnight, aunque cada indicador refleja aspectos distintos del mercado monetario:

⏱ EONIA/€STR: representan el tipo efectivo overnight, reflejando las condiciones inmediatas de liquidez entre bancos y otras contrapartes.
📈 Euríbor 12m: incorpora expectativas sobre la evolución futura de los tipos de interés y de la liquidez a medio plazo.

A pesar de estas diferencias, ambos indicadores se mueven en la misma dirección frente a cambios de política monetaria. Los coeficientes de correlación, superiores a 0,92, confirman la robustez de esta relación. En consecuencia, una reducción de los tipos oficiales se traduce simultáneamente en descensos del €STR y del Euríbor, repercutiendo directamente en el coste de financiación para hogares y empresas.

📈 Correlación entre distintos ETFs y EONIA/€STR

Para evaluar la sensibilidad de los activos inmobiliarios cotizados en Europa ante los movimientos de tipos, se analizaron dos ETFs representativos frente a EONIA y €STR.

ETF analizados:

🏘 iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Dist): replica el índice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend +, ofreciendo exposición a REIT’s europeos de alto dividendo. Su política de distribución periódica de dividendos refleja su enfoque en la rentabilidad por yield.
🏗 SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate UCITS ETF: replica el índice FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK, con foco en compañías inmobiliarias europeas excluyendo Reino Unido, ofreciendo exposición regional más acotada.

Resultados de correlación:

iShares European Property Yield vs EONIA: -0,84
iShares European Property Yield vs €STR: -0,71

SPDR FTSE EPRA Europe ex UK vs EONIA: -0,74
SPDR FTSE EPRA Europe ex UK vs €STR: -0,67

Interpretación técnica:

🔻 Ambos ETFs muestran correlaciones negativas significativas con los tipos overnight, confirmando que las bajadas de tipos se asocian a subidas en la cotización de los ETFs inmobiliarios.
🏢 El ETF de iShares presenta mayor sensibilidad (correlación más negativa), posiblemente por su sesgo hacia compañías con alta rentabilidad por dividendo.
🌍 El ETF de SPDR, aunque negativo, muestra correlaciones algo menores, indicando que su diversificación geográfica o sectorial atenúa parcialmente la reacción frente a los tipos.

📝 Conclusiones

📉 Existe una relación negativa sólida entre los movimientos de tipos monetarios (EONIA/€STR) y el comportamiento bursátil de los ETFs inmobiliarios europeos.
💸 Esto confirma que las REITs tienden a beneficiarse en entornos de tipos a la baja, gracias a menor coste de financiación y mayor atractivo relativo de sus dividendos.
⚖️ El grado de correlación, aunque elevado (aprox. -0,7 / -0,8), no es perfecto, lo que indica que otros factores —ciclo económico, demanda de espacio, ocupación y renta— también influyen en el comportamiento del sector.
📊 Desde una perspectiva estratégica, los ETFs de real estate europeo pueden constituir una apuesta táctica en fases de relajación monetaria, aunque conviene monitorizar riesgos estructurales adicionales.

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